OBJEKTÍV, PONTOS ÉRTÉKBECSLÉST KÉSZÍTÜNK ÖNNEK!

Menjen biztosra, ne veszítsen, ne hagyja magát megvezetni, csak a számoknak higgyen, mi is azt tesszük.
Munkánkra nagyon kényesek vagyunk, nem hibázunk, mert Ön sem ezt várja tőlünk!
Hiteles értékbecslésre van szüksége - mi azt adjuk Önnek!

Nagy gyakorlattal és megfelelő ingatlan értékbecslői szakképesítéssel rendelkező értékbecslő kollégáink állnak rendelkezésükre a hét minden napján.
Ügyfeleink közt több bank és ingatlanfejlesztő cég van.
Szakvéleményeinket peres ügyekben a bíróságok is elfogadják.

Irodánk vállal minden jellegű és típusú ingatlan értékbecslést, Budapesten és Pest megyében 2006-óta.
Központi telefonszám:

info@ingatlan-ertekbecslok.hu

Értékbecsléseinket garantáltan elfogadják!

Amennyiben az általunk készített értékbecslést nem fogadnák be, visszafizetjük az értékbecslés díját!

Pénzvisszafizetésre eddigi munkáink során, még nem került sor!

Minoségi munka - pénzvisszafizetési garancia!


ABIX Ingatlan Kft. - A független értékbecslő iroda.




Az ingatlan értékbecslés fogalmai, meghatározásai

Az ingatlan értékbecslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövokutatás is. Abban az értelemben igaz mindez, hogy a vagyontárgy piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt. Az értékbecslési problémák megoldásához azonban mégiscsak nélkülözhetetlen a matematika bizonyos szintu alkalmazása.

 Az ingatlanpiac sajátosságai:

Az ingatlanpiac természete jelentosen különbözik más piaci szegmensektol.
Noha kevés olyan piac illetve áru létezik ahol a tökéletes verseny ismérvei teljesülnek, az ingatlanpiaci verseny "tökéletlensége" mégis szembeötlo.

Vizsgáljuk meg, miképpen foglalhatók össze tömören azok a fobb sajátosságok, amelyek csak az ingatlanpiacra és annak mechanizmusaira érvényesek.

    * nincs központi piac: a tranzakciók számtalan eltéro helyszínen mennek végbe az ingatlan típusától, elhelyezkedésétol, valamint attól függoen, hogy adásvétel, befektetés vagy ingatlanfejlesztés a tranzakció

tárgya.

    * információhiány: a tranzakciók információ-szegénysége, esetenként információhiánya a központi piac hiányának következménye.

Noha a nyilvános árverés, pályázat (mint marketing módszer) - elterjedoben van, a legtöbb ügyletet a titokzatosság lengi körül. Még ha az eladási ár nyilvános is, a teljes tényanyag ritkán ismert, és e nélkül teljesköruen megalapozott elemzések nem végezhetoek. Ilyen eset például ha a közölt fobb adatok nem tartalmazzák az épület állapotát, a kifizetések idopontját, pontos ütemezését, hogy fennáll-e valamilyen speciális kapcsolat az eladó és a vevo között, vagy a bérbeadó és bérbevevo között, és még számos más tényezot, amelyek alapvetoen befolyásolhatják az árat

    * stabil kínálat: noha Idovel a föld kínálata (adott körzetben, településen, utcában, stb.) a regionális rendezési terv szerint esetleg növelheto, rövidtávon a föld kínálata mégis adottnak tekintendo.

Ez a tény monopolhelyzetbe hozhatja a már tulajdonos eladókat és a bérbeadókat.

    * komplexitás: eltéroen más piacoktól az ingatlanpiaci tranzakciók gyakran komplex finanszírozási egyezményeken alapulnak, így például az egyik fél (vevo vagy eladó) több üzlettársat képviselhet, akiknek

érdekei egymástól eltéroek lehetnek. Ez azzal a hátránnyal járhat, hogy a tranzakció idotartama megno, és ezáltal jelentos többletköltség keletkezik. Az idotartam hosszúságának és az ügylet komplexitásának pozitív hatása ugyanakkor, hogy az ingatlanpiac jóval állhatatosabb mint például a tozsde, ahol a tranzakciók gyorsak, és hatásaik könnyen lemérhetoek.

    * eltéro érdekek: eltéroen más piacoktól, ahol többségükben a homogén áruk forgalma jellemzo, az ingatlanpiac az ingatlanhoz fuzodo számos joggal, érdekeltséggel foglalkozik.

Az értékbecslo szakember, az ingatlan fogalma:

Az elmúlt 60-80 évben az ingatlan értékbecslés mestersége világszerte elterjedt. Magyarországon az ingatlanpiac egy része, így a magántulajdonú lakások piaca a II. világháború befejezodése után is folyamatosan muködött.

Az 1988-ban megjelent társasági törvényt követoen már nemcsak a lakás-célú hanem a kereskedelmi és ipari ingatlanok piaca is fejlodésnek indult. Az egyre nagyobb számban megjeleno hazai és külföldi befektetok számára a magyar gazdaság jelentos inflációs nyomásával szemben az ingatlan-befektetések jelenthetnek hosszútávon stabilitást. Mindehhez járult hozzá az 1990-es években a privatizáció, mely még nagyobb lendületet adott az ingatlanpiac fejlodéséhez. A gazdasági és szociális változások, úgymint a lakástulajdonosok számának növekedése, és a befektetoi piacok fejlodése mind-mind az értékbecslo munkáját növelte.

Az eszköz értékbecslo (szakérto) a TEGOVOFA definíciója szerint- egy olyan jó hírnevu személy, aki egy elismert oktatási intézményben megfelelo képesítést szerzett, vagy ezzel egyenértéku egyetemi végzettséggel rendelkezik; és megfelelo gyakorlata és szakértelme van az állóeszközök (földrajzi) helyét és kategóriáját figyelembe vevo értékbecslés -ben.

Az érték, az ár és a költség:

Az érték elvont fogalom, több elfogadható, lehetséges meghatározással. Tágabb értelemben az érték meghatározható egy kapcsolat kifejezodéseként a megkívánt áru, és a lehetséges vásárló között. Az érték egy termékkel vagy szolgáltatással való rendelkezést képvisel, amely átváltható más termékre, illetve szolgáltatásra esetleg pénzre. Az ingatlan értékbecslés vonatkozásában az értéket meghatározhatjuk, mint a jövobeli elonyök pillanatnyi értékét, melyet az ingatlan birtoklásából nyerünk. Gazdasági értékkel azon eszközök bírnak, amelyek tulajdonosaiknak, használóiknak gazdasági hasznot hajtanak. Egy ingatlan egy idoben több különbözo értékkel rendelkezhet, mint például piaci érték, gazdasági érték, biztosítási érték, könyvszerinti érték, jelzálogérték, amortizált érték stb. Az ingatlan értékbecslo célja rendszerint a piaci érték becslése. A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerzodés keretében és az értékbecslés idopontjában várhatóan eladható, feltételezve a következoket:

    * az eladó hajlandó az eladásra,
    * az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, ésszeru hosszúságú idotartam áll rendelkezésre,
    * a tárgyalás idoszakában az érték nem változik,
    * a vagyontárgy szabadon kerül piacra, meghirdetése megfelelo nyilvánossággal történik,
    * átlagostól eltéro, speciális vevoi különajánlat figyelembevételére nem kerül sor.

Ez a definíció a további jelentéseket is hordozza:

    * a piaci érték a legvalószínubb érték amit az ingatlanért adnak, és nem az átlagos ár és nem a legmagasabb ár,
    * a fizetés készpénzben, vagy annak megfelelo fizetoeszközzel történik,
    * a vásárló és az eladó nem lehetnek kapcsolatban, és szabad elhatározásból kell cselekedniük,
    * mind az eladó, mind a vásárló jól informált az ingatlan állapotáról, illetve hasznosítási lehetoségeirol,
    * az eladó csak akkor adja el az ingatlant, ha az elvárt árat kapja meg érte.

Tehát nincs "kényszer eladás", az eladó határozhatja meg, hogy milyen árat kíván az ingatlan fejében. Ha a kereslet magasabb a kínálatnál, akkor válik jövedelmezové az "árucikkünk", és ugyanezen az alapelven muködik az ingatlanpiac is. A piacgazdaság elmélete szerint az árat az egyensúlyi szakasz határozza meg, ahol a kínálat függvény keresztezi a keresleti függvényt. Ez azonban csak tökéletes verseny esetén teljesül, amikor minden szükséges információ a rendelkezésre áll, és nincsen semmiféle külso befolyásoló tényezo. A gyakorlatban az ingatlanpiac nem tökéletes piac, nem teljesek az információk, nem tiszta a verseny, valamint jelen vannak a kormány, illetve más intézmények gátjai, befolyása. Az értékbecslo feladata, hogy megpróbálja felbecsülni az ingatlan árát a határidot betartva, és szem elott tartva a rengeteg piaci befolyásoló tényezot. A jártasság ahhoz kell, hogy mérlegelni tudjuk, hogy a tényezok közül melyik segít a szabatos érték megállapításában.

Az ingatlan értékbecslés meghatározása:

A föld-, és vízterületek, valamint az azokon levo vagyontárgyak, és az azokhoz kapcsolódó jogok gazdasági értékének, vagy értékhatásának meghatározása.

Az ingatlan értékét az árakból szerzett információkból vezetjük le, melyek lehetnek:

    * hasonló üzletkötések középértékeként, figyelembe véve az értékmódosító tényezoket,
    * hasonló üzletkötésekbol többváltozós matematikai modell segítségével.

Az ingatlan értékbecslés során figyelembe veendo alapveto tényezok:

    * az ingatlan fajtája,
    * az ingatlan alapterülete,
    * az ingatlan tulajdoni viszonyai,
    * az ingatlanhoz kapcsolódó jogok (pl. építési jog),
    * az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb elonyök (pl. közcélú létesítmények használati lehetosége),
    * az ingatlant terhelo vagy kiszolgáló jogok,
    * környezeti hatások (pl. közlekedési zaj, stb.).

Az ár (általánosságban) valamely árunak pénzben kifejezett értéke. Az Ingatlan pénznemben kifejezett piaci ára tehát kifejezi az ingatlan értékét. Az ingatlan költsége általában a telek költségét és az épület vagy építmény nettó pótlási költségét foglalja magába. A nettó pótlási költség kifejezés alatt az épület vagy építmény avulással csökkentett újraeloállítási költségét értjük. Piaci viszonyok között az ingatlan értéke és költsége között nincs közvetlen összefüggés.

A föld (- ingatlan), mint a tranzakciók tárgya, különleges árucikknek tekintendo, a következo jellegzetes tulajdonságai miatt:

    * a hely kötöttsége,
    * mennyisége korlátozott,
    * használati ideje korlátlan,
    * a föld minden muködés alapja,
    * értékét nem veszíti el (nincs értékcsökkenési leírás),
    * nem lehet exportálni, importálni,
    * nem lehet megsemmisíteni,
    * gyakran érzelmi kötodés tárgya ("apáink földje"),
    * nem öregedik, nem válik divatjamúlttá, nem romlékony.

Az ingatlanpiac fobb szektorai az alábbiak:

    * lakó- vagy rezidenciális ingatlanok,
    * kereskedelmi célú ingatlanok (pl. bér irodaházak, szállodák, stb.),
    * ipari vagy üzemi ingatlanok,
    * mezogazdasági célú ingatlanok, termoföldek,
    * különleges rendeltetésu ingatlanok (pl. kórházak, mozik, kaszinók),
    * egyéb ingatlanok.

Az értékcsökkenés:

A közteherviselés megvalósításának egyik fontos módszere a magánszemélyek és vállalkozások adóztatása. Az adózást a gazdasági számítások során feltétlenül figyelembe kell venni, ezért is szükséges az adózás mikéntjérol tájékozottnak lenni. Az értékcsökkenés az adószámítások egyik lényeges eleme.

Az értékcsökkenés fogalma, fajtái:

A kifejezés valamely tárgy, eszköz , épület, építmény, stb. értékének "kevesebbé válását" jelenti. Mivel az érték szónak többféle értelmezése lehetséges, ezért szükséges a kifejezés jelentését pontosítani. Közgazdasági értelemben, és különösen az ingatlan értékbecslés szóhasználatban, az érték jelenthet piaci forgalmi értéket, de jelentheti valamely gazdasági szereplo tulajdonosi voltát kifejezo tulajdoni (számviteli, könyvszerinti) értéket is.

Amíg a könyvszerinti érték csökkenése általában az alkalmazott értékcsökkenési leírási módtól függ, addig a piaci érték csökkenését számos egyéb tényezo befolyásolhatja, pl. a piaci kereslet-kínálat alakulása, a fizikai és erkölcsi avulás, stb. A vállalkozásoknak eszközökkel kell rendelkezniük, hogy termelni tudjanak. Ezek az eszközök azonban nem tartanak örökké. Az értékcsökkenés mint költségtétel azt tükrözi, hogy ezek az eszközök véges élettartamúak, és hogy az eszközök költségeit azokra az idoszakokra kell ráterhelni, amikor hasznot hajtottak. A vállalkozások számvitelében az a szemlélet érvényesül, mely szerint az eszköz hasznos élettartama alatt bevételt hoz és elhasználódik. Ezt az elhasználódást fejezi ki a könyvelo, amikor valamely módszer szerint csökkenti, azaz leírja az eszköz értékét.

A magyar számviteli törvény a tárgyi eszköz megnevezést használja:

Tárgyi eszköz minden olyan termelési, illetve egyéb célt szolgáló és rendeltetésszeruen használatba vett vagyontárgy, amelynek elhasználódási ideje egy évnél hosszabb.? A tárgyi eszközök közé tartoznak az ingatlanok, a gépek, a berendezések és egyéb jármuvek, az egyéb berendezési és felszerelési tárgyak, a tartós szerszámok és muszerek, valamint az egy évnél hosszabb ideig használható kis értéku eszközök.

Meg kell azonban különböztetni a számviteli célú értékcsökkenési leírást, és az adózási célokra - és az adózási törvények szerint - számított értékcsökkenési leírást. A vállalkozás számviteli politikája, és ezen belül, a számviteli célokra választott értékcsökkenési leírási módszerek a cég belügyét, üzleti titkát képezik, amit csak a tulajdonosok elott tár fel.

Fizikai és erkölcsi elhasználódás

Egy épület értéke a használat során csökken, alkotórészei, szerkezeti elemei elkopnak, mind több és több javítást igényelnek. Eredeti funkcióját sem képes változatlan színvonalon ellátni. Ezt a jelenséget nevezik fizikai elhasználódásnak. Az értékcsökkenés másik jellegzetes módja az erkölcsi elhasználódás, más szóval elavulás. Egy épület vagy építmény akkor tekintheto erkölcsileg elavultnak, ha a tervezett funkciót más, célszerubb módon is be lehet tölteni. Szélsoséges esetet tekintve, eloadódhat egy eszköz (épület, építmény, stb.) teljes értékcsökkenése anélkül, hogy fizikai állagában bármely változás történne, anélkül hogy egyáltalán használták volna, csupán az erkölcsi elhasználódás eredményeképpen. A gazdasági életben, a vállalkozások életében az értékcsökkenés szó egy harmadik jelentéssel bír. Amíg az általános szóhasználatban az értékcsökkenés egy eszköz piaci beszerzési (eloállítási) értékének csökkenését jelenti, a vállalkozások gazdaságtanában, ezen belül is a könyvvitelben az eszköz beszerzési költségének, annak hasznos élettartamára történo szétosztását (allokálását) jelenti. E harmadik értelmezés használatos a vállalkozások adóköteles jövedelemének meghatározásánál.

Gyakorlatilag majdnem minden eszköz ( épület, építmény, gép, berendezés, jármu, stb.) az ido múlásával elhasználódik, értékcsökkenési folyamaton megy át. Van azonban kivétel! Gondoljunk például a Margitszigetre, a Zugligetre, vagy a Gellérthegyre. Ezen földterületek értéke nemhogy csökkenne, de folyamatosan növekszik. A föld egy olyan "eszközfajta", amelynek nem értelmezheto a hasznos élettartama, és nincs értékcsökkenése, függetlenül piaci értékének mozgásától.

Az élettartam megadása

Gyakran nehéz, ha nem lehetetlen, pontos élettartamot megadni egy épületre vagy épületcsoportra vonatkozóan, ezért az értékbecslo kénytelen lehet az élettartamok "sávokba sorolásához" folyamodni. Nyilvánvaló, hogy az értékbecslo feladatát megkönnyíti a széles sávok használata, és az esetek többségében az ilyen élettartam megjelölés valószínuleg kielégíti a megrendelo igényeit. Amikor egy ingatlan több különálló épületet foglal magában, például nagy gyárépületeket, javasolható, hogy ezeket az értékbecslo - ahol csak lehetséges - csoportosítsa, és egyetlen élettartamot rendeljen hozzá az ingatlanhoz tartozó összes épülethez. Ennek a megoldásnak a helyességét alátámasztja az a tény, hogy az egyes épületek élettartama magasabb színvonalú karbantartással, vagy kisebb felújításokkal, ésszeru határokon belül rendszerint meghosszabbítható, viszont az ingatlan aprólékos újrafejlesztésének (az épületek egyenkénti lebontásának és új épülettel való pótlásának) a végrehajtása normális esetben általában gazdaságtalan. A bontási költség

Az épületek hasznos élettartama végén a terület teljes egészében történo átépítése ("újrafejlesztése") a megfelelo rendezési korlátozásokon belül megtörténhet. Az átépítés céljára történo szabadpiaci értékesítéskor az ingatlanért valószínuleg kapható ár figyelembe veszi a régi épület és más szerkezetek bontási költségét, amennyiben ezek jelentosnek bizonyulnak. Csak a telek értékbecslés következtében az ára után nem számolható el értékcsökkenés, amelybol az következik, hogy az értékesítési árnak tükröznie kell a bontás költségeit, amennyiben utóbbiak jelentosek, és befolyásolják a piacon elérheto árat. Ha a leírható érték meghatározásának alternatív módjához folyamodunk, nevezetesen az épületek tényleges vagy becsült nettó újraeloállítási költségébol indulunk ki, akkor csak kivételes esetekben van szükség a bontási tényezo figyelembevételére. Ami a bontási költség jelentoségét illeti, az a vélemény alakult ki, hogy néhány esetben - például akkor, ha nagyobb épület elbontásából nem nyerheto vissza nagyobb mennyiségu acél, vagy egyéb értékes anyagok, a becsült bontási költség eléggé tetemes lehet és ez jelentos hatással lehet az értékcsökkentés számbavétele miatti eszköz megosztásra. A gyakorlatban azonban az ilyen körülmények csak kivételesen fordulnak elo, és az esetek nagy többségében nincs szükség arra, hogy a bontási költségek miatt valamilyen konkrét engedményt tegyenek. Néhány országban azt az elszámolási gyakorlatot követik, hogy ott, ahol a maradványérték (vagyis a telek értéke) az ingatlan költségéhez, vagy értékéhez viszonyítva alacsony, azt egyszeruen nullának veszik. Ez a minimalizálási eljárás tehát feleslegessé teheti a megosztást olyan esetekben, amikor az ingatlan teljes értékéhez képest alacsony a telek értéke.

Az ingatlan értékbecslés módszertana:

Az értékbecslés módszereinek két fó kategóriája van: a piaci érték alapú értékbecslés és a nettó pótlási költség elvu értékbecslés. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fo csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon alapuló) értékbecslés közé sorolhatóak. Ezen értékbecslés gyakorlati eljárásainak használatáról röviden azt mondhatjuk, hogy a gyakorlatban legelterjedtebb a forgalmi értékbecslés használata, a hozadéki vagy bevétel-tokésitési értékbecslés mérheto hozadékkal rendelkezo, nagy értéku vagyontárgy esetében használatos, A nettó pótlási költség elvu értékbecslésre kizárólag más lehetoség hiányában kerülhet sor. A nyugati szakirodalom egyre fontosabbnak tartja a hozadéki értékbecslés használatát, azonban Magyarországon legtöbb esetben a kiindulási adatok bizonytalanságai miatt ezen eljárás használhatósága sajnos egyelore még igen korlátozott.

Az alábbi eljárásokkal fogunk részletesen foglalkozni:

Nettó pótlási költség alapú értékbecslés

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

A nettó pótlási költség alapú értékbecslés:

Ez az eljárás valójában nem értékbecslés, hanem adott ingatlan újraépítési költségének becslése a föld értékének hozzáadásával. A költségen alapuló megközelítés nem egyeztetheto össze a piacgazdaság alapelveit követo értékbecslés meghatározással. Az érték nincs közvetlen összefüggésben a költséggel. Néhány ingatlan esetében azonban szükségessé válhat a nettó pótlási költség becslése, foként amikor teljes mértékben hiányoznak a piaci összehasonlító adatok. Az eljárás az alábbi különleges rendeltetésu épületek értékbecslés készítésekor használatos:

    * iskolák értékbecslése
    * kórházak értékbecslése
    * egyetemek értékbecslése
    * könyvtárak értékbecslése
    * múzeumok értékbecslése
    * börtönök értékbecslése

Az eljárás legfontosabb lépései a következok:

    * Az ingatlan értékbecslo megbecsüli az ingatlan értékét, mintha az üres lenne, és képesek lennénk a leheto legkedvezobben kihasználni.
    * Becsüljük meg az ingatlan felépítményeinek és területi fejlesztéseinek a jelenlegi költségét.
    * Az ingatlan értékbecslo megvizsgálja az értékcsökkenés nagyságát, amit a funkcionális avulás, a fizikai állagromlás vagyis az üzemelés okozta elhasználódás és/vagy külso elhasználódás okozott.
    * Az értékbecslo levonja az értékcsökkenést a becsült építési és területfejlesztési költségbol.
    * Az értékbecslo hozzáadja a föld becsült értékéhez az értékcsökkentett bekerülési költséget, s így megkapjuk az ingatlan teljes értékét.

A föld értékét piaci összehasonlításokkal becsüli meg az értékbecslo szakember, amikor is az értékbecslés tárgyának a földterület elhelyezkedését, területfejlesztését (közmuvek jelenléte, csatornahálózat, stb.) hasonlítja össze közeli ingatlanokkal, kiigazítást téve a jelentos különbségek terén. Két út kínálkozik a felépítmény bekerülési költségének becslésére: az újraeloállítási és a helyettesítési költség meghatározása. Az újraeloállítási költség pillanatnyi árakon határozza meg az épület költségét, a felépítmény jellemzoit teljesen lemásolva az ingatlan minden elonyével és hátrányával. A helyettesítési költség a költség olyan becslése a napi piaci árakon, amikor a felépítmény közmuvei és funkciója csupán hasonló az ingatlan értékbecslés tárgya ingatlanéhoz. A helyettesítési költség gyakran használatos idosebb felépítmények értékbecslésénél, mivel így elkerülheto elavult jellemzok használata, és mai építésmódszerek és építoanyagok elonyei is elotérbe kerülhetnek. Ezt követoen az értékbecsült ingatlan vonatkozásában az értékcsökkenések mértékét kivonjuk az építési és területfejlesztési költségbol. Az így kapott összeget a földterület értékével összegezve, megkapjuk az ingatlan teljes értékbecslését.

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés:

Az értékbecslés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki: a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Ez nem jelent mást, mint amit más, nem ingatlan típusú befektetések piacán is csinálnak, hiszen a részvények árát is befolyásolják a tranzakciók. Például az utolsó tranzakció során kialakult részvény ára fogja meghatározni a valószínu eladásokat a következo tranzakciónál. Az ingatlan értékbecslés alkalmával használatos összehasonlítás sokkal összetettebb, azonban ugyanezen elven muködik. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékbecslés tárgyát képezo vagyontárgyra jellemzo körbol származnak. Az alaphalmazra jellemzo átlagos piaci érték az alapérték. Rendszerint megjelennek olyan, úgynevezett értékmódosító tényezok, melyek az értékbecslés tárgya állóeszköz vagyonértékét eltérítik az alapártól. Ezeket a tényezoket számításba véve, az alapárból meghatározhatjuk az értékbecslendo vagyontárgy piaci forgalmi értékbecslését.

Lássuk részletesen az értékbecslés lépéseit!

1. Piaci összehasonlító adatok elemzése:

A forgalmi értékbecslés elso lépése az összehasonlító adatok beszerzése és elemzése. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemzoek, Illetve elegendo számú piaci adatot tartalmaznak. Az a követelmény, hogy legalább 5-10 összehasonlító adatot tartalmazzon ez az alaphalmaz. Sok esetben okozhat nehézséget az alapár megállapítása, hiszen olykor kevés adat áll rendelkezésünkre, olykor az összehasonlító adatok nem az átlagos ár körül mozognak (például akciók ), tehát nem jellemzoek az értékbecslendo ingatlanra. Ilyenkor az ingatlan értékbecslo a tapasztalataira támaszkodva, az alaphalmaz ismeretében a különbözo szempontok alapján súlyozással alakíthatja ki az alapárat. Az alapár rendszerint fajlagos ár, négyzetméterre, négyszögölre, vagy folyóméterre vetített egységnyi érték. Az összehasonlító adatok lehetséges forrásainak felkutatása igen munkaigényes. Arra mindig ügyelni kell, hogy csak a már megtörtént adás-vételek árai alkalmasak összehasonlításra, ajánlati, illetve értékbecslésbol származó árakat csak körültekinto ellenorzés után, fenntartásokkal lehet felhasználni. Hazai viszonyaink között az ingatlan értékbecslo saját értékbecslési gyakorlata alapján kialakult adatbázisa jelenti a legmegbízhatóbb adatforrást, hiszen az ingatlan értékbecslo által értékbecsült ingatlanok eladási (vételi) árai gyorsan, és könnyedén beszerezhetoek. Az ingatlanközvetítok a már megtörtént tranzakciókat titokként kezelik, csak ajánlati árakat szolgáltatnak, melyek a hirdetésekkel egyetemben csak hozzávetoleges információt jelentenek, így az értékbecslo ezeket nem használhatja. Az összehasonlító adatok ellenorzése, szelektálása nagyon fontos feladat, hiszen különbözo forrásokból és különbözo informátoroktól származnak ezen adatok. Sokszor ellentmondásosak az információk, és a valóságtartalmuk megítélése hosszas utánajárásba kerülhet. Igen megfontolandó, hogy az összehasonlító adatokat szerepeltessük-e az Értékbecslési Bizonyítványban, hiszen az adatszolgáltatók és a szerzodo felek személyiségi jogait és üzleti érdekeit sértheti.

A legkedvezobb megoldás, hogy az ingatlan értékbecslés végso dokumentációjában csak az alapár és a szükséges információk forrásai jelennek meg, a konkrét összehasonlító adatokat pedig az értékbecslo saját irattárában orzi meg.

2. Az értékbecslés értékmódosító tényezoinek számbavétele

Az alapárból az értékmódosító tényezok segítségével számíthatjuk ki az ingatlan forgalmi értéket. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényezo van, és ezen értékmódosító tényezok számba veendo köre attól függ, hogy milyen az értékbecslendo eszköz, illetve mire vonatkozik a megbízás tárgya.

Az alábbiakban lássunk néhány értékmódosító tényezot a teljesség igénye nélkül, melyeket az értékbecslo mindenképpen figyelembe kell, hogy vegyen:

- Muszaki paraméterek: építés, létesítés idopontja; nagyság; típus; speciális felszereltség; tartozékok; felhasznált anyagok és szerkezetek; felújítások; karbantartások. - Használati jellemzok: állapot; állag; üzemeltetés körülményei; elhasználódás foka; alternatív hasznosítási lehetoségek. - Hatósági és jogi kérdések: kapcsolódó jogok és kötelezettségek; tulajdon és bérleti viszonyok; hatósági eloírások. - Piaci jellemzok: kereslet és kínálat; korszeruség és értéktartás.

Ez a felsorolás csak szempontokat ad, egy ingatlanra nem vonatkozhat az összes tényezo, az alapár szempontjából mindig csak néhány módosító tényezo a mérvadó. Természetesen csak azok a tényezoket kell figyelembe venni, melyek az alaphalmazra nem jellemzoek, hiszen egy lakótelepi lakás esetében nem lesz értékmódosító tényezo a szennyvíz-csatornázottság, mivel ez az alaphalmaz (lakótelepi lakások) alapszolgáltatásának tekintheto. Az értékmódosító tényezok lehetnek értéknövelo, illetve értékcsökkento hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelo, míg más alkalommal értékcsökkento tényezo. Például a repülotér közelsége egy irodaház esetén értéknövelo tényezo, míg lakóépület esetén a zaj és környezeti adottságok miatt jelentos értékcsökkento tényezo. Az értékbecslo szakember az értékmódosító tényezok hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket. Ez a kalkuláció a tapasztalatokra támaszkodva, rövid úton is elvégezheto, de bonyolultabb esetekben valamilyen matematikai módszert, illetve modellt kell segítségül hívni. (Például: matematikai statisztikai eljárások, illetve komplex összemérési technikák stb.)

Az ingatlan értékbecslési bizonyítvány:

Az ingatlan értékbecslés lehetséges okai:

   1. Az ingatlan eladása miatti értékbecslés
   2. Az ingatlan bérbeadása miatti értékbecslés
   3. Jelzálog miatti értékbecslés
   4. Biztosítás miatti értékbecslés
   5. Vagyon értékbecslés
   6. Egyéb értékbecslés
 
 

Az ingatlan eladása miatti értékbecslés:

Az értékbecslo képviseli, illetve "eljátssza" az eladó, vagy a vevo szerepét.
Az eladás létrejöhet:

    * Magántermészetu tárgyalások alapján
    * Tenderek alapján
    * Árverések alapján
 

Az értékbecslo, amíg az értékbecslését végzi, a piaci ismereteit felhasználja arra, hogy felbecsülje:

    * a valószínu vevokört,
    * az eladható, összehasonlításra alkalmas ingatlanokat,
    * a finanszírozási lehetoségek kérdését.
 

Az elemzéssel az értékbecslo meg tudja becsülni az ingatlan valószínu eladási árát. Ha az adásvétel magántermészetu tárgyalásokkal folyik le, akkor a két fél, a vevo és az eladó közvetlenül, illetve az ügynökeik révén egyeznek meg az árban. Ha az eladás tender alapján történik, akkor az eladó által felkért értékbecslo, dátummal ellátott írásos ajánlatokat kér. Addig nincs összeköttetés a felek között, míg az eladó el nem fogadja az egyik tendert, ami általában a legmagasabb árat képviseli. Azonban az eladónak nem kötelessége a legmagasabb ajánlati árat elfogadnia. Az eladás harmadik módja az árverés. Ekkor meghirdetik, hogy az árverés egy bizonyos helyen, napon, és órában lesz. Sokszor az eladás tárgyát képezo ingatlanon rendezik meg az árverést, azonban lehet máshol is. Az árverés levezetoje árajánlatokat kér az ingatlan megvételére, alacsony értéken kezdenek, mely remélhetoleg növekedni fog. Általában a legmagasabb árajánlatot fogadják el, bár az eladó dönthet más szempont alapján is. Az árverést megelozoen lefixálják azt az összeget, amely alatt nem adják el az ingatlant. A három eladás-módnak sok elonye és hátránya van.

Az értékbecslo sok szempontot vesz figyelembe:

- a helyi piaci feltételeket, - a kereslet (magas, illetve alacsony) szintjét, - az eladás idopontját, - a piacverseny szintjét, - a különbözo ingatlantípusok hiányát.

Az ingatlan bérbeadása miatti ingatlan értékbecslés

A tulajdonost képviselo ingatlan értékbecslo megkérdezni, hogy mit szeretne, ki bérelje ki az ingatlanát, illetve a bérlot képviselo értékbecslo megkérdezi a bérlot, hogy kitol szeretné bérelni az ingatlant. A tulajdonos felkéri az értékbecslo szakembert, hogy határozza meg azt a bérleti díjat, amelyet elvárhat az adott piaci körülmények között. Az értékbecslo a helyi adottságokat ismervén megbecsüli az elvárható évenkénti bevételt (bérleti díj). Az értékbecslo tárgyal az ügyfele nevében (tulajdonos vagy bérlo) a bérbeadás idotartamáról, illetve a bérleti viszonyokról. Az értékbecslo ugyanazon tényezoket fontolnja meg amikor a bérleti értéket megbecsüli, mint amiket a toke értéknél fontolt meg. Mindemellett körültekintoen kell megbecsülni a bérleti idotartamot.

A fontosabb befolyásoló tényezok:

- karbantartási kötelezettségek - a bériét felülvizsgálatának feltételei - a bérlet idotartama - engedélyezett használat

A fenti tényezok bármelyike figyelembe veendo hatással van az ingatlan bérleti értékbecslésére.

Jelzálog miatti értékbecslés

Megeshet, hogy az ingatlan vásárlójának nem áll rendelkezésére elegendo toke arra, hogy készpénzért vegye meg az ingatlant. Ekkor szükségessé válik, hogy pénzt kölcsönözzön, melyet a jövoben visszafizet bizonyos ido alatt. Ekkor gyakran a vásárolni kívánt ingatlan lesz a kölcsönadó biztosítéka. így a kölcsönadó törvényes jogot szerez az ingatlanra, a kölcsön visszafizetésének biztosítékául. Az idegen forrásból történo finanszírozás esetén, a pénzt meghatározott kamatra, és futamidore kapott hitelbol biztosítják. A toke tulajdonosa a kölcsönadó ilyenkor nem osztozik közvetlenül a befektetés megtérülésének kockázatában, és nem osztozik abban az eredményben sem, amit a kölcsönvevo realizál. A finanszírozás e típusa fix kamatozású kötvényekkel, jelzáloghitelekkel és egyéb kölcsönpénzek felvételével valósul meg. Abban az esetben, ha a befektetést saját forrásból finanszíroznánk, kétféle lehetoség kínálkozik. Az egyik alternatíva a saját tokébol biztosítani a szükséges pénzeszközöket, a másik alternatíva a vállalati tiszta (adózott) eredmény újbóli befektetése, visszaforgatása. A visszaforgatott pénzeszközök korábbi befektetések megtérüléseibol, hasznából származnak. Finanszírozás esetén fontos befolyásoló tényezo az idegen forrás és saját forrás részaránya a befektetett tokében. Ugyanis, ha egy befektetés finanszírozásánál az idegen források részaránya számottevoen megno, akkor ezzel párhuzamosan no a hitelezo kockázata is, ami növeli a hitelkamatlábat. Általánosságban kijelenthetjük, hogy a befektetések finanszírozásánál elengedhetetlen a saját toke egészséges arányú részvétele, a hitelezok bizalmának megszerzése, illetve megtartása érdekében. Az értékbecslo szerepe megbecsülni az ingatlan értékét a felajánló (pl: bank) nevében. A bank tudni akarja, hogy az ingatlan értéke elég magas-e ahhoz, hogy biztosítékot nyújtson a kölcsönük fejében. Az értékbecslés legfontosabb szerepe a jelzálog esetén, hogy az értékbecslo egy "kényszer eladási" értéket megbecsüljön. A "kényszer eladás" idopontját a kölcsönadó határozza meg. A kölcsönadó sokszor nem akarja kivárni a piaci körülmények változásának figyelembevételét, ezért sok esetben a jelzálog értékbecslés alacsonyabb értéket ad az eladási értékbecslés eredményénél. Ez a kényszereladás sürgosségét, és menetének gyorsaságát tükrözi.

Biztosítás miatti értékbecslés

A biztosítás céljából készített értékbecslés gyakran az épületek újraeloállítási költségének becslését jelenti. Az értékbecslo megbecsüli, hogy mibe kerülne az ingatlan újraépítése, illetve olykor egy azonos, de modern épület felépítése. Ez a feladat magában foglalja az épület felmérését a méreteinek kiszámítása végett, a felhasznált építoanyagok vizsgálatát, és az aktuális újraeloállítási értékének megbecslését. Gyakran elofordul, hogy a piaci érték magasabb az újraeloállítási értéknél, azonban nem minden esetben.

Vagyonértékbecslés

Ez az értékbecslésmód olyan vállalatok esetén fontos, ahol tudni akarják az ingatlan vagyonértékét. A vállalatok ekkor szabályos, idoszeru ingatlan értékbecslést követelnek meg az ingatlanról, melyet szerepeltethetnek a vállalati elszámolásokban. Az ingatlan értékbecslés ezen speciális területe szakterületben jártasságot, s gyakran különleges irányelveket, szerepeket követel meg.

Egyéb ingatlan értékbecslések

Az alábbi esetekben elvégzett ingatlan értékbecslések esetén is értékbecslésrol beszélünk:

- újrafejlesztési érték meghatározásakor elkészített ingatlan értékbecslés - kötelezo állami szervezésre elkészített értékbecslés - a tulajdonos halála miatt elkészített értékbecslés - adózási esetekben elkészített értékbecslés - házassági viták esetén elkészített ingatlan értékbecslés

Mindegyik esetben szükség van az ingatlan értékbecslo szakmai jártasságára, ép ítéloképességére ahhoz, hogy elkészítse az ingatlan értékbecslést.

Az értékbecslés folyamata:

Vizsgáljuk meg, hogyan zajlik le egy értékbecslés procedúra!

A helyszíni bejárás során az ingatlan muszaki állapotán túlmenoen az üzemeltetési viszonyokról, illetve a muködtetés körülményeirol is számot kell adni.

A tulajdonképpeni értékbecslés, kulcsa a módszeres adatgyujtés.

Az adatokat két alapveto osztályba sorolhatjuk:

- Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, és így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetoségeit, és értékét. - Részletes adatok, melyek tárgyi ingatlan jellemzoit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén, és amelyeket versenyeztethetjük a tárgyi ingatlannal.

Bemutatjuk azokat a lépéseket, melyet egy ingatlan értékbecslo végez(het) az ingatlan értékbecslés folyamata során: (a leírás csak tájékoztató jellegu, az egyes ingatlan értékbecslo módszerek eltéroek lehetnek)

1. lépés: Meg kell határozni a becsülni kívánt érték fajtáját, és ki kell választani az ehhez legmegfelelobb ingatlan értékbecslési eljárást.

2. lépés: A szükséges adatok és források listájának gyüjtése. Az ingatlan értékbecslo által használandó értékebecslési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.

3. lépés: A szükséges adatok összegyujtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételek figyelembevételével kell megszerezni. Az ingatlan értékbecslo összegyüjti az alkalmazott megközelítéstol függoen az eladásokból, bevételekbol, költségekbol valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeibol származó összehasonlító információkat. Minden adatot ellenorizni kell, általában két különbözo forrásból megszerezve ugyanazon információt. Eladási adatok esetén az egyik forrás olyan személy kell legyen, aki közvetlenül részt vett a tranzakcióban.

4. lépés: A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékbecslo a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erok figyelembevételével, hogy a jövedelmezoség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfeleloségét.

5. lépés: A telek értékbecslése. Annak érdekében, hogy meghatározzuk a tárgyi ingatlan telekértékét, az összehasonlító adatok jellemzoi és eladási árai összehasonlításra kerülnek a tárgyi ingatlannal.

6. lépés: Az Ingatlan értékbecslése. Az ingatlan értékbecslo a kiválasztott értékbecslési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, és esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.

7. lépés: A végleges értékbecslés elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követoen az ingatlan értékbecslo írásos jelentést készít ügyfele számára. Ezen írásos jelentés legmegfelelobb formája az értékbecslési bizonyítvány.

Egységes ingatlan értékbecslési irányelvek, módszertani útmutatók [szerkesztés]

Az ingatlan értékbecslo, szakértoi szakma két jelentos nemzetközi, európai szervezetét mutatjuk be röviden, ezek:

- The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS - The European Group of Valuers of Fixed Assets, TEGOVOFA

RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)

Az országok, városok, cégek és magánemberek vagyonának egyik, legjelentosebb alkotóelemei az épületek és a hozzájuk tartozó föld. Az ingatlan lehet az akár mezogazdasági földterület akár nemzetközi repülotér szakszeru kezeléséhez sokoldalúan képzett szakemberekre van szükség. Ezek a szakemberek arra vannak kiképezve, hogy az ingatlan értékét növeljék. Az Egyesült Királyságban hiteles felmérok, értékbecslok látják el ezt a munkát, akik mindannyian tagjai a RICS-nek. Ezt az Intézetet 1868-ban alapították Londonban, és az angol királyi kiváltságlevelet 1881-ben nyerte el. A RICS -nek jelenleg több mint 62 000 minosített és 20 000 jelenleg is tanuló tagja van, és így az egyik legnagyobb hivatásos társaság az Egyesült Királyságban. Tagja lehet minden olyan személy, aki megfelelo szakirányú iskolai végzettséggel rendelkezik. A tagság nincs brit állampolgársághoz kötve. Hozzávetolegesen 6500 (RICS-tag) hiteles felméro dolgozik Anglián kívül, több mint 100 országban (közöttük Magyarországon is), foként mint ingatlanszakértok és értékbecslok. A RICS tagjai szakemberek az ingatlanszakértés és ingatlan értékbecslés minden területén.

A fobb szakágazatok a következok:

    * telekre, más be nem épített területekre vonatkozó információk beszerzése, feldolgozása és kezelése
    * várostervezés és területrendezés; fejlesztési tervek kidolgozása és kivitelezése
    * föld/telek, épületek, gyárak és üzemi berendezések értékbecslése
    * ingatlannal kapcsolatos befektetési tanácsadás
    * ingatlankezelés
    * kereskedelmi és lakóingatlanokkal kapcsolatos ügynökség
    * épületkarbantartás és fenntartás
    * építési gazdaságtan

A RICS folyamatosan gondoskodik a szakmai irányelveinek, módszertani útmutatójának kiadásáról és felfrissítésérol, kiegészítésérol. Ezt jórészt a "Statements of Asset Valuation Practice and Guidance Notes" c. kiadványuk (RED BOOK) keretében teszik, ami hozzáférheto minden angolul beszélo szakemberszámára.

[[TEGOVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) A gazdaság átalakulásásval kapcsolatosan mind jobban erosödik az igény és a kötelezettség arra, hogy szakmai megközelítésükben és tartalmukban egyaránt európai színvonalú értékbecslés szülessen. Az erre vonatkozó szabványok hiánya, illetve az egységes európai követelmények miatt célszeru a Nyugat-Európában szabványként használatos TEGOVOFA Útmutató elveit és módszertani ajánlásait elfogadni. Több világszervezet is ennek az Útmutatónak alapján készítette el javaslatát nemzetközi érvényu értékbecslési normák használatára (pl. Nemzetközi Eszköz értékbecslési Szabványügyi Bizottság, 1986; FIABCI, 1992.). A TEGOVOFA Útmutatója tartalmában lényegében azonos a RICS (Egyesült Királyság) Útmutatójával. Minden piacgazdasággal bíró országnak, így Magyarországnak is kialakult, illetve kialakulóban van a sajátos, egyedi ingatlan értékbecslés gyakorlata. Ámbár a TEGOVOFA Útmutatója segít eligazodni az elvi kérdések, az általános szabályok tekintetében, mégis tiszteletben tarja az adott országban kialakult gyakorlatot. A szervezet 1981-ben alakult meg.
 

Magyarországon ma az készíthet ingatlan értékbecslést, aki a hazai szabályoknak megfelelo képesítéssel rendelkezik. Ennek nem része a RICS, de hasznos információkra lehet szert tenni általa.
 

Ma Magyarországon csak az értékelhet, aki

    * vagy okj 52-es képesítéssel rendelkezik és ingatlanközvetítoi névjegyzékben regisztrált
    * vagy okj 54-es vagyonértékeloi képesítést megszerezte és a vagyonértékeloi névjegyzékben szerepel
    * vagy igazságügyi szakértoként az IM névjegyzékében szerepel